BCK体育官网我国的经济经过多年的快速发展，使人民的生活水平有了极大的提高，人们对生活的必需品也由原来的基本消费转变到了现在选择消费，在衣食住行方面人们的选择余地也越来越大，其中的住是最重要的一项，以往的住宅已经不能满足现在人们的需求了，在节能方面人们也是越来越重视，这就对建筑行业提出个更高的要求。所以，建筑行业就需要在建设住宅的时候，需要考虑消费者的需求，建设出节能型的住宅。
在建筑设计之初，就应该多方位的考虑到房屋的节能设计，在设计的时候要重点侧重建筑的方位、朝向、采光、通风等各个因素，另外还要考虑建筑所在地的气候环境，大气的流动方向，还有太阳的辐射情况等等，只有设计出符合条件的住宅，才能满足消费者的需求。除此以外，在建筑的材料上的选择、建筑工艺的使用都是可以满足节能的需求的，还有合理的楼间距，合理的楼间距可以在夏天有效的通风，在冬天有效的保暖。因此，建筑的设计是建筑能否节能的关键所在，一个好的节能设计就是一个良好的开端。
在这个科学技术知识爆炸的年代，各个领域的新技术也是层出不穷，建筑行业也与时俱进，在建造住宅的时候不断的采用新的设备和技术，使得我们生活有了稳步的提高。现在的温度调节方式已经和过去有了很大的不同，以前在夏天人们用电扇、冰块等方式来降温，如今很所人都在使用空调来调节温度，在冬天很多的地方采用火炉的方式来取暖，现在的人们很多都是采用暖气来取暖，现在和过去相比都有了很大的变化，但是现在的调节温度的方式都是以消耗大量的能源为代价的，这就需要我们使用更加经济、更加节约的方式来进行气温的调节。
目前很多的国家都在采用新技术和建筑进行结合，有采用太阳能的、有采用温泉地热的，还有使用风能发电的。例如，在我国的很多地区的夏季的洗澡都使用了太阳能热水器，这一新技术的使用节约了大量的热能资源，好的太阳能甚至可以做在寒冷的冬季供暖和提供热水，这样的设计不但大大的节约了能源，更是大大的提高了人们的生活质量。因此，在住宅的建设方面要多采用新技术，争取把能源的消耗降至最低。
在建造节能型的建筑时，对墙体的设计和施工也可以节约一定的能源消耗，这主要体现在墙体设计时选择的建筑材料和施工时使用工程技术。首先是在建筑的材质上的选择，目前我国有很多新型的建筑材料，其中的不少建筑材料都具有环保节能的功能，例如，如掺废料的粘土砖、非粘土砖、建筑砌块、加气混凝土等等。在建筑的过程中可以使用有保温墙的建筑工艺，保温墙的材料也是有很多的选择的，一般情况下都是根据当地的环境来决定的，如果在是北方的建筑，那么保温墙就要厚一些，相反在南方的建筑保温墙就要薄一些，如果是在东北或者新疆冬季很冷的情况下，外墙保温除在外墙贴保温板外或应该是在外墙上抹一定厚度的保温砂浆来达到保温效果。
在建筑的设计过程中不单单是建筑的墙体需要进行节能设计，在门窗上也要选择节能型的门窗，在门窗的设计上即要考虑到，房间的采光，空气流通等因素。因此，在设计门窗的大小就成为了关键因素，门窗的大小要与房间的建筑面积成一定比例，合理的设计可以有效的减少热能的消耗，提高房间的温度。当然也要考虑不同的地区和门窗的使用习惯，设计者要实际情况作出合理的选择。
在门窗的安装的时候，要选择有高密闭性的门窗，可以减少冷空气的渗入，在门框和门扇之间进行密封，这样可以有效的降低热能的消耗，从而达到我们节能的目的，只有通过对门窗的合理使用才可以提高建筑的整体的能源消耗，实现我们建造节能型建筑的最终目的。
在屋面的设计中也要加入节能设计和施工，屋面作为一个建筑的一部分，在使用过程中也是可以起到一定的节能的作用的。尤其是在夏天，太阳的辐射强度大，使得屋面的温度很容易上升到一个可怕的温度，由于长时间的暴晒，可能回引起室内温度大幅上升，这个时候，我们就需要多屋面采取一定的措施防止室内温度过高，我们可以在屋面和房屋主体之间建立一个隔热层，但是在材质的选择上一定要选择在夏季吸热能力强，在冬季保温效果强的建筑材料，同时还要注意不能选择材质较重的材料，因为材质较重的材料很容易对墙体和屋顶造成沉重的压力，减少房屋的使用年限。
太阳能是取之不尽、用之不竭的，目前很多的国家都在太阳能上做了很多的研究，也取得了相当多的成果。我国的太阳能是世界上比较丰富的，全国60%以上的区域的平均日照时间在2000小时以上，总体上呈现出北方日照时间短，南方日照时间长的现象，但是，无论在什么地方都能合理有效的使用太阳能。目前，我国在太阳能的利用上还处于初级阶段，仅仅是把太阳能应用到了集热供水上面，在发达国家，他们不但有太阳能集热供水系统，还有太阳能供暖系统、太阳能发电系统、太阳能焊接切割系统等等，把太阳能应用到了很多的领域中。
地热能作为一种新型的能源，目前只是在很少的地方进行了使用，这也未尝不是一种良好的尝试，地热能受地下水以及深层土壤的影响小，温度稳定，人们可以水这种介质将温度从很深的地下带到地上来，在经过热交换，通过水循环在冬季进行供暖。在冰岛，地热能开发和利用程度是全世界最高的国家，由于冰岛的地理位置特殊，在加上冰岛地处北极圈附近，使得冰岛在地热能的使用上有很先进的技术和经验，冰岛的冬季供暖全部都是来自地热能，冰岛还开发出了地热能发电的项目。所以，我国也应当大力的发展地热能，将地热能与建筑有机的结合到一起，让地热能为我们的生活提供服务。
由以上可以得出这样的结论，只有在建筑上使用了节能设计和在施工中使用节能技术，就可以为我国节约大量的能源。节能型的建筑也是未来我国的一个发展趋势。因此，在对建筑设计的要更多考虑建筑的节能环节，只有做好了节能设计，就可以设计出符合国家标准和消费者满意的建筑，为我国的经济建设做出重大的贡献。
[1]夏志刚,吴志英. 建筑节能设计方法的分析[J]. 中国新技术新产品, 2010,(06) .
随着《物权法》和《房屋登记办法》的出台，在房屋权属登记管理中，提出了一个全新的课题：在房地产开发建设中房屋初始登记与规划审批的如何衔接。
近年来，随着我国房地产业的快速发展和房地产价值的不断增长，在房地产开发建设中实际建筑面积超过规划许可面积、改变房屋结构和设计用途的现象屡见不鲜。《中华人民共和国物权法》提出业主的建筑物区分所有权，当前，人们对社会公共需求日益增长。因此，人们对小区内的公共配套设施的产权归属十分关注。这类建筑在办理房屋产权登记时，如何处理好实际建筑面积与规划许可面积、实际使用功能与设计用途不一致的问题，由于缺乏明确的法律依据，长期以来一直困扰着房屋登记机构。新出台的《房屋登记办法》有如下规定：第二十条第二款规定“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”，房屋登记机构应当予以登记。归纳起来，就是申请初始登记的房屋应当与规划审批内容一致，应当取得规划验收合格的凭证。该规定解决了房屋登记机构处理实际规划许可不一致问题时无法可依的困境，然而对房屋登记机构如何有效贯彻执行该项规定却提出了新的考验。为此，有必要对这个问题进行研讨，探索切实有效的解决途径。
按照有关法律的规定，开发建筑项目必须符合城市规划和城市规划管理技术规定，为此必须经过政府规划部门审批。
开发商在开发经营过程中，往往会因利益关系想更改规划。比如增加容积率、加高楼房的层数、用绿地改为建设用地等，将物业用用户房等属于全体业主的公共设施改为商业、住宅用途，业主当初购买房屋不仅仅是看中该套住房的设计、朝向、楼层、价位、施工及配套质量等因素，还综合考虑了整个小区的居住环境，比如幢与幢间的距离、小区的绿化面积、小区的生活配套设施等。规划改变虽然对具体某一套住房的影响较小(不排除有影响)，但影响了社区的整体居住环境品位，破坏了业主最初购房时的预期。况且，开发商在售房时也往往打出“超高绿化小区”、“把湖搬回家”、“拥有健身会所生活”等诱人广告，而在规划图中也能找到草地、人工湖泊、健身俱乐部的位置，很容易让未来的业主相信，这些享受近在眼前。有的业主也正是相信规划设计图中的综合设施才下定买房决心。《城乡规划法》规定经依法审定的建设工程设计方案的总平面图不得随意修改，确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
房地产价值的不断增长，如果开发建设单位为获取较大收益，在房地产开发建设过程中，擅自改变规划，将小区内的草地、人工湖泊、健身俱乐部等相关的公共配套取消另作他用或者缩小规划面积，显然有违售房承诺，不符合业主与开发商之间的购买约定。导致业主与开发商之间常因小区内的公共配套设施的产权归属而产生纠纷或者矛盾。
新出台的《房屋登记办法》第二十条第一款规定“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的”，房屋登记机构应当不予登记；从20多年的房地产开发建设实践来看，房屋建筑面积与规划许可面积不一致的现象，常常是管得紧些就少些，管得松些就多些，究其原因，存在诸多因素。
1．开发建设单位的利益驱动。《城乡规划法》颁布实施之前，规划部门对违法行为的处罚规定，可操作的空间较大，往往是以罚款了事。在房地产价值不断攀升的背景下，一些房地产开发单位和个人为了谋取利益最大化，在计算了违法和守法的成本后，不惜违法牟利，将实际建筑面积最大限度地超出规划许可面积，在补交了超面积部分的土地出让金、城市配套费用和罚款以后，仍可获取较大收益。
2．不同的机构计算面积的方法、计算面积的依据不同导致建筑面积产生差异。由于《房产测量规范》 (GB／T17986―2000)与《建筑工程建筑面积计算规范》(GB／T50353―2005)在阳台、阁楼、半地下室等方面计算建筑面积的规则不一致，导致依据《房产测量规范》计算的实测建筑面积与依据《建筑工程建筑面积计算规范》设定的规划许可建筑面积之间存在误差。就每套房屋来说，两种标准下的测量面积相差很小，但现在建设大部分是高层建筑，那就整幢房屋来说，若干套房屋加起来累加形成的差异就大了。规划部门执行《建筑工程建设面积计算规范》，而房屋登记部门执行《房产测量规范》；因此建设施工中即使完全按照建设规划的要求，建成后的房屋实测面积也会与建设工程规划许可核准的面积有较大的出入。
3、建设工程规划许可核准的面积。规划核定的建设项目只是对一个区域内的总面积作出规定。建设单位通常就是利用这种模糊的概念打“球”，在建设过程中不断对设计结构进行修正，使得所建房屋的建筑面积不断增大。但设计变更通知书未经规划部门审批并加盖公章，但已取得规划部门验收核实意见书，身造成竣工房屋局部与原规划建审图不一致，但规划验收时予以认可的，当建设工程完工申请竣工验收时，实际建筑面积已经大大超出了规划许可的建筑面积。
我国目前处在建立、完善社会主义市场经济的时期，在社会管理的手段上还或多或少地遗留有计划经济的痕迹，对一个房地产开发建设项目的建设，历经计委立项、规划选址。用地审批、建设方案审批、建筑质量检测等多个审批环节，由于管理职能的细分以及管理人员的不足，大都重审批管理，轻跟踪管理，开发商在开发经营过程更改规划，使整个房地产开发建设项目没有通过竣工验收却照样让住户人住，造成这些购房者因建设项目竣工验收证明不完备无法办理产权证。由于权属登记发证处于建设周期中的最后一个环节，本应由相关部门把关的职责被下放至权属登记发证这一最后环节，由权属登记发证承担了过多的行政管理职责。新出台的《房屋登记办法》有如下规定：第二十条第二款规定“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”，房屋登记机构应当予以登记；第二十条第一款规定“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，房屋登记机构应当不予登记”；使权属登记管理工作进入循环往复地解决历史遗留问题的怪圈。
不论何种原因，按约付款的购房者无法办理产权证，没有保护财产的合法凭据；对于社会的稳定、对于地方经济的发展是不利的，本文仅就我市目前登记管理体制存在的问题，提出探讨性的建议，以期通过登记管理体制的完善，防范新的历史遗留问题的产生，使房屋权属登记发证工作走上良性循环的轨道。
1．加强与横向部门的沟通协作。实际建筑面积与规划许可面积不一致的问题往往是由房屋登记机构在办理产权登记时首先碰到的，遇到此类问题时，房屋登记机构难以确定小区内数十万乃至上百万平方米建筑中具体哪一平方米是规划许可的，哪一平方米是未经规划许可的。而每一平方米都与业主的利益密切相关。因此房屋登记部门应积极主动地加强与规划、财政等相关部门的沟通，力争将这些问题通过磋商达成一致意见，让出现该问题的建设单位或个人有一个明确的调整途径，也使房屋登记机构进行产权登记时有明确的法律依据。
2．完善地方性的政策规定。因为房屋登记在本质上是一种行政法律行为，房屋登记机构处理的任何一起业务都必须有相应的法律依据，在处理申请登记面积与规划许可面积不一致的问题时，也必须有明确的法律依据才能受理，如由规划等部门出台的相关法律文件，条件成熟时出台相关的地方性规定，从而为该问题的彻底解决提供法定依据。
3．明确规划竣工验收面积以房管部门实测面积为准。由于规划许可面积与实测面积在政策依据和测量标准上存在客观差异，开发建设单位往往利用这种客观的差异实现利益的的最大化。因此《房屋登记办法》规定申请登记的建筑面积必须以规划许可的面积为准，就是要促使这种超规划许可建设的现象得到遏制，这也要求每个城市必须有行之有效的措施。由于规划部门限于自身力量，不可能对建设项目面积实施全过程的控制，其规划许可证面积的控制，只能通过房管部门提供的房产测绘预实测面积依据加以控制。因此，建设工程规划竣工验收面积，应以房管部门的实测面积为准，来确认实际建筑面积是否超出规划许可面积。只有如此，方可达到两者统一，从根本上解决不一致问题。也只有这样才能既符合法律规定，又便于实际操作，还能解决房屋登记的实际问题。
4、房地产开发建设过程中因事前意想不到的原因更改规划时，应尊重业主的知情权，最好告知业主更改规划的原因，并征求业主的意见。如果有不同意见，可以相互协商，并就补偿方案达成协议。房地产开发建设过程中更改建筑设计图要及时报送规划部门审批,取得规划许可。以避免因擅自更改规划方案，造成竣工房屋局部与规划设计方案不一致，购房者无法办理产权证。
5、关于公共服务设施的界定和房屋权属登记。由于《中华人民共和国物权法》提出业主的建筑物区分所有权，当前，人们对社会公共需求日益增长，功能齐全的公共设施能满足居民的公共活动需求，使广大群众享受到社会公共服务，提升居民的满意度和幸福感。因此，人们对小区内的公共配套设施的产权归属十分关注，根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》(GB50180―93)关于公共服务设施的规定：居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。根据《房屋登记办法》第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。如何来判断哪些是属于全体业主共有，《房屋登记办法释义》中提到：“比较好的办法是规划管理部门批准建设工程规划许可时，即应当要求建设单位列明建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围。房地产管理部门批准预售许可，应要求建设单位提交列明依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的规划许可文件及预售方案。依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围，一经明确不得随意更改，也不得纳入预售范围，有关信息应予公示。”建议由规划局在规划方案审查时明确建筑的具体类别和配套级别(居住区、小区或组团)及属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围，由房屋登记机构确权并进行相应的权属登记。以减少业主与开发商之间纠纷或者矛盾，尽量做到审批决定既合法又合理。
6、为保护权利人的物权，凡分期、分栋竣工的建设工程，规划行政主管部门应在每期或每栋建设工程竣工后及时组织规划验收。经规划验收合格的建设工程，国土房管行政主管部门依实际测量面积进行房屋权属登记。
健全相关法律制度。房地产开发市场的健康发展，需要法律制度的有力支撑。进一步完善房地产开发法律法规和相关政策，切实做到有法可依。积极落实《物权法》中有关对不动产权利人利益保护的各项规定。为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，形成城乡统筹的住房政策框架体系，进一步深化规范房地产市场管理，建立公平、公正、公开的房地产市场秩序，增强政府对房地产市场的监管能力，促进城市建设和经济发展。
论文摘要：本文论述了汶川大地震后在灾区重建的过程中，我们应该注意和改进的建筑规范与建筑管理问题，及由这一问题所引发的的中国高校建筑专业教育体系的改革。
发生于2008年5月12 日14：28分的汶川大地震导致汶川及周边地区数以千计中小学生的丧生，据民政部报告，截至6月5日12时，四川汶川地震已造成69127人遇难，373612人受伤，失踪17918人，累计受灾人数4571.0965万人，这次灾难引起了国家对包括中小学在内的公共建筑的抗震设计方面的重视；
汶川地震造成四川、甘肃、陕西等省数千亿的财产损失，同样也引发了我们对建筑等相关行业深刻的思考和反省！
1.都江偃二王庙的主体古建筑没有倒塌，而近年为这配套而修建的仿古建筑和现代建筑却倒塌了！
2, 农村有圈梁的房子没有倒塌，凡是没有圈梁的房子都倒了，还压死了很多人。
3.住在有规划审批制度监控下的房子倒得少，没有经过安全审批的农民房全塌了。
以往我们对城镇规划设计、建筑设计、建筑施工、监理、材料设备供应等方面在抗震方面的认识及其重要性存在着或多或少的不足，尤其是对村镇建筑的规划和管理没有引起足够的重视。
建筑从业人员的职业道德和操守的不良也可见一斑。相关的惩罚机制不够健全、惩罚的力度不够。
地震中的人员伤亡和财产损失不是地震本身造成的，而是地震造成的房屋倒塌和山体滑坡等造成的。因此我们在重建家园时，一要考虑环境问题，二要遵守国家建筑规范，三决不能偷工减料，四要要求施工单位绝对保证施工的安全，五国家相关部门要严格执行质量监督程序，建立农村房屋建设管理体制。
应该组织全国优秀的规划设计师来帮助灾区规划选址。以保证建筑物不要建在断裂带上，如果在山区重建，不能建在容易出现滑坡、泥石流或者山体崩塌的地方。
专家认为建筑地段包括：危险地段；抗震不利地段；抗震有利地段。其中抗震有利地段是指所选建设地址比较开阔，地基坚固，土石比较坚固，能够尽量避开断层和滑坡的规划地段。如果一定选择抗震不利地段规划建筑物，则必须采取相关的工程措施。容易出现滑坡的地段，坚决不要建设，必须另外选址。
1.由于我国农村建筑的现状是建房没有人管，没有任何人和任何机构管这里的安全，这是我国建筑管理体制的一个空白点，因此建立我国农村安全审批管理体系非常重要和紧迫。灾区安全审批管理体系的第一道防线是规划选址，第二道防线是建筑物的平面设计，第三道防线是建筑结构。在重建及以后的建设管理中这个安全审批管理体系可以为农民提供房屋建设方案，有专人指导建筑物的选址，提供平面设计和结构设计图纸，审查基础勘测资料和对工程进行监理，并为农民把握建材质量关！
2.完善国家建筑规范：汶川地震的发生引起人们对建筑质量、建筑物抗震性能以及建筑设计、建筑施工监理的重视；
1）抗震顺序：钢结构的房屋好于钢混结构的房屋，钢混结构的房屋好于框架结构的房屋，框架结构的房屋好于现浇楼板砖混结构的房屋，砖混结构的房屋好于预制板房屋。
2）学校房屋倒塌的很多，一是施工质量不保证，二是学校房屋设计的抗震裂度不够。
因此我国的建筑设计强制规范和规划规范、施工规范、验收规范、监理规范、建筑材料验收规范等需要完善如：公共建筑物（如学校）的设计要加强抗震裂度，民房的建设要纳入建设管理体系，强调建筑安全保障，实行建筑质量终身负责制，严格法规，加大违规惩治力度。
3.我国其他地区的存量房屋，尤其是农民房的加固也必须提到日程上来。新农村建设的力度也需要进一步加强。其他地区的增量房屋的管理参照汶川灾区。
汶川地震造成四川、甘肃、陕西等省数千亿的财产损失，同样也引发了我们对与建筑行业相关的教育体系的深刻的思考。
1.加强抗震安全教育；严格设计、施工、监理都应从对建筑从业者及在校建筑和相关专业的学生加强教育入手，我们现有的教育模式、教学方法都存在着或多或少的漏洞。改进建筑职业技术人才的培养模式对建筑职业技术的教育有着积极而深远的影响。
2.向有关部门提出建议，要求按照抗震的标准修改国家的强制性建筑规范，在课程教育上让每个学生都知道建筑规范变更、加强抗震设防标准的重要意义，理解并熟练运用；
伴随着我国国民经济的快速发展，促使建筑行业进入到迅速且持续的发展状态。与此同时社会经济的完善与人们生活水平的提升，对于民用住宅建筑设计提出了更高标准的实质性要求。下面，我们将论述民用建筑设计中的几个要求，并对其进行分析[1]。
结构设计是民用建筑设计的主要内容。依照时间的顺序，结构设计可分为三个部分：
（1）结构方案部分：在这一部分，要明确出建筑的结构形式。因此，我们要明确建筑的重要性、楼高、类型，以及建筑该有的抗震烈度。
（2）结构计算部分：这部分我们要计算板的计算跨度，钢筋的搭接长度等需要计算的内容。且在计算的过程中，要充分考虑房屋的结构、地震防火安全参数。
（3）施工图的设计部分：要明确房屋的结构和它的设计特点，以画出房屋的结构平面图、屋顶结构设计图。
在结构设计中，有五个主要领域。绘制的结构计划，大样本的细节，楼梯和基本的建材，屋顶结构图。结构计划提请注意一个问题：软件建模的结构。由于结构的软件建模的负荷计算软件。所以，你可以对你的设计进行测试，其确保它的安全性。在建筑抗震设计裂缝控
制为Ⅶ度及以上，务必在建模时，使用相关技术软件。屋顶结构图应注意不同类型的建设，使用梁板跨度大的建筑板或是跨度大的折板。科学的图纸和设计要求设计师必须有一定的空间概念，可以使得建筑图、设计意图有着极高的理解性。在绘图的时候，必须确保施工细节是准确的。并在保持建筑特色的情况下，确保结构受力合理，施工方便，为满足建设要求中横梁设计科学程度，设计的时候，应该合理地控制好横梁的高度。
（1）以人为本原则：民用建筑或公共建筑设施，它们有着一个共同点：为他人服务。所以，在建筑设计中，人们希望它的设计师的最低层次原则是：为我服务。由于经济的迅速发展，人们的生活水平质量在不断上升，并且许多居民的梦想是使城市生活具有大自然的特
色。所以，设计师的设计不仅应该符合地段内土地和环境的标准，还应该使得建筑更富于生态型的特点。
（2）可持续发展的设计原则：由于资源的紧缺，气候的恶化使得“绿色、环保”是当今时代经济发展的基本要求，也是各行各业发展的大前提。所以，民用建筑的设计业必须得符合绿色环保的要求，在发展的同时不损害大自然，从而进一步实现人类和大自然的可持续发展。为此，建筑设计师在对房屋进行设计的过程中，不可以忽略该地区的自然环境状况。不能使建筑破坏丝毫的植被、河流或是其他自然的景观。更不能用利益最大化的借口，开山毁林。
（3）刚度适中的原则：房屋的结构必须有着高标准，从而确保房屋的安全性能。但是关于刚度的把握，设计师们往往存在这样一个问题：倘若房屋的刚度太大，那么房屋的适应性能就会降低。例如：如果有较大的破坏性事件发生，而恰巧房屋的刚度太大，高于其实际标准，那么造成了房屋的结构不可以释放巨大的压力，也就不能向外界传递压力，从而使得了房屋局部被毁掉。所以建筑的局部被毁灭后会给整个建筑带来毁灭性的伤害。但是，如果房屋的刚度值太低，则会使得房屋具有很强的变动性，这样的性能可能给房屋带来巨大的负面影响。因此，坚持刚度适中的原则，是每个房屋设计师工作应有的原则。
（4）多方面保护房屋的原则：在房屋被付诸实践后，建筑的结构因为受到外界突发事件的影响，使得房屋的整体有着应对外界刺激的作用。所以，如果房屋在某一方面的保护作用有着弊端，那么这个弊端则会影响整体。使得整个建筑受到威胁。而在中国，唐山大地
震和汶川大地震都可以很好地证实这个理论。所以建筑设计师在对房屋进行设计时，务必在多方面保护房屋的安全性。倘若设计发现了结构的不合理，必须与建筑人员商量探讨，把结构设计的瑕疵剔除。
4.1 建筑结构在抗震领域的弊端。我国是地震频发区，建筑师们不得不重视房屋结构的抗震性能。所以在房屋结构设计的过程中，确保建筑能够在四级以下的地震发生时，毫损害。当发生大地震时，不求房屋没有损坏，只希望设计师能把损坏力降到最低[2]。建筑的承载力、变形能力是辨别一个房屋是否具有良好的抗震性能的主要指标。房屋结构设计师，能够通过钢筋混凝土的变形性能提升房屋结构的柔韧性。
4.1 房屋结构在防火领域不科学[3]。我们身边总会发生各种程度的火灾。然而，火灾不仅给人们的财产带来损失，还严重的威胁着人们的生命安全，所以房屋结构在设计时，必须考虑防火的性能。然而，由于房屋结构的设计和防火规范两者之间跨度较大，大多数的设计
自然环境对建筑的设计有着多方面的影响，并且人们避免不了这些影响。如：民用建筑容易受潮，这主要是因为空气中有着较多的水分；太阳的光照程度以及方向影响了建筑的采光性能和建筑的坐落方向，并且这也对房屋的楼层高度、两栋楼之间的距离有着一定的影响。显而易见的是，自然环境对房屋设计中很多项事项都有着决定性的影响。由于我国地域辽阔，所以我国南北地区的房屋设计也应该加以区别对待。如：南方地区多“人字顶”的房屋，北方区域的房屋却多为平顶房屋。这是由于南北的光照、降水量的差异决定的。设计师在对房屋进行设计时，若考虑到了该地区的自然环境的影响，那么不仅能够科学地利用了现有的自然资源，还为我国的节能环保做出了巨大的贡献，为节能环保开辟了新渠道。除此之外，这样的做法也符合科
民用建筑的性质决定了它应考虑用户日后对房屋规划和装修的要求。房屋规划和装修要求包括了：客户对房屋怎样的划分；用户日常活动所需要的面积大小；客户以后的家具安排等。设计师在设计过程时，应严谨地为用户的家具摆放设计出合理的空间，应合理地划
分每个房屋的具体面积，使其满足人们的日常活动需求。合理地设计不仅能够得到用户的人可，还为我国节约土地资源的政策发挥了积极的作用。
居住小区是城市发展的产物。随着生活水平的不断提高，人们对民用建筑的设计提出了更高的要求，因此，建筑设计师应本着“以人为本”的原则，紧跟时代前进的步伐，努力适应市场需求，不断地更新设计理念。
[1] 尹巍.民用建筑设计中的要点分析[J].建材与装饰，2012（12）.
第二条在抗震设防区从事房屋建筑工程抗震设防的有关活动，实施对房屋建筑工程抗震设防的监督管理，适用本规定。
县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程抗震设防的监督管理工作。
制定、修订工程建设标准时，应当及时将先进适用的抗震新技术、新材料和新结构体系纳入标准、规范，在房屋建筑工程中推广使用。
第六条新建、扩建、改建的房屋建筑工程，应当按照国家有关规定和工程建设强制性标准进行抗震设防。
第七条建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位，应当遵守有关房屋建筑工程抗震设防的法律、法规和工程建设强制性标准的规定，保证房屋建筑工程的抗震设防质量，依法承担相应责任。
第八条城市房屋建筑工程的选址，应当符合城市总体规划中城市抗震防灾专业规划的要求；村庄、集镇建设的工程选址，应当符合村庄与集镇防灾专项规划和村庄与集镇建设规划中有关抗震防灾的要求。
第九条采用可能影响房屋建筑工程抗震安全，又没有国家技术标准的新技术、新材料的，应当按照有关规定申请核准。申请时，应当说明是否适用于抗震设防区以及适用的抗震设防烈度范围。
第十条《建筑工程抗震设防分类标准》中甲类和乙类建筑工程的初步设计文件应当有抗震设防专项内容。
第十一条产权人和使用人不得擅自变动或者破坏房屋建筑抗震构件、隔震装置、减震部件或者地震反应观测系统等抗震设施。
第十二条已建成的下列房屋建筑工程，未采取抗震设防措施且未列入近期拆除改造计划的，应当委托具有相应设计资质的单位按现行抗震鉴定标准进行抗震鉴定：
鼓励其他未采取抗震设防措施且未列入近期拆除改造计划的房屋建筑工程产权人，委托具有相应设计资质的单位按现行抗震鉴定标准进行抗震鉴定。
经鉴定需加固的房屋建筑工程，应当在县级以上地方人民政府建设主管部门确定的限期内采取必要的抗震加固措施；未加固前应当限制使用。
第十三条从事抗震鉴定的单位，应当遵守有关房屋建筑工程抗震设防的法律、法规和工程建设强制性标准的规定，保证房屋建筑工程的抗震鉴定质量，依法承担相应责任。
第十四条对经鉴定需抗震加固的房屋建筑工程，产权人应当委托具有相应资质的设计、施工单位进行抗震加固设计与施工，并按国家规定办理相关手续。
抗震加固应当与城市近期建设规划、产权人的房屋维修计划相结合。经鉴定需抗震加固的房屋建筑工程在进行装修改造时，应当同时进行抗震加固。
有重大文物价值和纪念意义的房屋建筑工程的抗震加固，应当注意保持其原有风貌。
第十六条已按工程建设标准进行抗震设计或抗震加固的房屋建筑工程在合理使用年限内，因各种人为因素使房屋建筑工程抗震能力受损的，或者因改变原设计使用性质，导致荷载增加或需提高抗震设防类别的，产权人应当委托有相应资质的单位进行抗震验算、修复或加固。需要进行工程检测的，应由委托具有相应资质的单位进行检测。
第十七条破坏性地震发生后，当地人民政府建设主管部门应当组织对受损房屋建筑工程抗震性能的应急评估，并提出恢复重建方案。
第十八条震后经应急评估需进行抗震鉴定的房屋建筑工程，应当按照抗震鉴定标准进行鉴定。经鉴定需修复或者抗震加固的，应当按照工程建设强制性标准进行修复或者抗震加固。需易地重建的，应当按照国家有关法律、法规的规定进行规划和建设。
第十九条当发生地震的实际烈度大于现行地震动参数区划图对应的地震基本烈度时，震后修复或者建设的房屋建筑工程，应当以国家地震部门审定、的地震动参数复核结果，作为抗震设防的依据。
第二十条县级以上地方人民政府建设主管部门应当加强对房屋建筑工程抗震设防质量的监督管理，并对本行政区域内房屋建筑工程执行抗震设防的法律、法规和工程建设强制性标准情况，定期进行监督检查。
第二十一条县级以上地方人民政府建设主管部门应当对农民自建低层住宅抗震设防进行技术指导和技术服务，鼓励和指导其采取经济、合理、可靠的抗震措施。
地震重点监视防御区县级以上地方人民政府建设主管部门应当通过拍摄科普教育宣传片、发送农房抗震图集、建设抗震样板房、技术培训等多种方式，积极指导农民自建低层住宅进行抗震设防。
第二十二条县级以上地方人民政府建设主管部门有权组织抗震设防检查，并采取下列措施：
第二十三条地震发生后，县级以上地方人民政府建设主管部门应当组织专家，对破坏程度超出工程建设强制性标准允许范围的房屋建筑工程的破坏原因进行调查，并依法追究有关责任人的责任。
国务院建设主管部门应当根据地震调查情况，及时组织力量开展房屋建筑工程抗震科学研究，并对相关工程建设标准进行修订。
第二十四条任何单位和个人对房屋建筑工程的抗震设防质量问题都有权检举和投诉。
第二十五条违反本规定，擅自使用没有国家技术标准又未经审定通过的新技术、新材料，或者将不适用于抗震设防区的新技术、新材料用于抗震设防区，或者超出经审定的抗震烈度范围的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十六条违反本规定，擅自变动或者破坏房屋建筑抗震构件、隔震装置、减震部件或者地震反应观测系统等抗震设施的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，并对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十七条违反本规定，未对抗震能力受损、荷载增加或者需提高抗震设防类别的房屋建筑工程，进行抗震验算、修复和加固的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，逾期不改的，bck体育官网入口处以1万元以下罚款。
第二十八条违反本规定，经鉴定需抗震加固的房屋建筑工程在进行装修改造时未进行抗震加固的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，逾期不改的，处以1万元以下罚款。
第二条在抗震设防区从事房屋建筑工程抗震设防的有关活动，实施对房屋建筑工程抗震设防的监督管理，适用本规定。
县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程抗震设防的监督管理工作。
制定、修订工程建设标准时，应当及时将先进适用的抗震新技术、新材料和新结构体系纳入标准、规范，在房屋建筑工程中推广使用。
第六条新建、扩建、改建的房屋建筑工程，应当按照国家有关规定和工程建设强制性标准进行抗震设防。
第七条建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位，应当遵守有关房屋建筑工程抗震设防的法律、法规和工程建设强制性标准的规定，保证房屋建筑工程的抗震设防质量，依法承担相应责任。
第八条城市房屋建筑工程的选址，应当符合城市总体规划中城市抗震防灾专业规划的要求；村庄、集镇建设的工程选址，应当符合村庄与集镇防灾专项规划和村庄与集镇建设规划中有关抗震防灾的要求。
第九条采用可能影响房屋建筑工程抗震安全，又没有国家技术标准的新技术、新材料的，应当按照有关规定申请核准。申请时，应当说明是否适用于抗震设防区以及适用的抗震设防烈度范围。
第十条《建筑工程抗震设防分类标准》中甲类和乙类建筑工程的初步设计文件应当有抗震设防专项内容。
第十一条产权人和使用人不得擅自变动或者破坏房屋建筑抗震构件、隔震装置、减震部件或者地震反应观测系统等抗震设施。
第十二条已建成的下列房屋建筑工程，未采取抗震设防措施且未列入近期拆除改造计划的，应当委托具有相应设计资质的单位按现行抗震鉴定标准进行抗震鉴定：
鼓励其他未采取抗震设防措施且未列入近期拆除改造计划的房屋建筑工程产权人，委托具有相应设计资质的单位按现行抗震鉴定标准进行抗震鉴定。
经鉴定需加固的房屋建筑工程，应当在县级以上地方人民政府建设主管部门确定的限期内采取必要的抗震加固措施；未加固前应当限制使用。
第十三条从事抗震鉴定的单位，应当遵守有关房屋建筑工程抗震设防的法律、法规和工程建设强制性标准的规定，保证房屋建筑工程的抗震鉴定质量，依法承担相应责任。
第十四条对经鉴定需抗震加固的房屋建筑工程，产权人应当委托具有相应资质的设计、施工单位进行抗震加固设计与施工，并按国家规定办理相关手续。
抗震加固应当与城市近期建设规划、产权人的房屋维修计划相结合。经鉴定需抗震加固的房屋建筑工程在进行装修改造时，应当同时进行抗震加固。
有重大文物价值和纪念意义的房屋建筑工程的抗震加固，应当注意保持其原有风貌。
第十六条已按工程建设标准进行抗震设计或抗震加固的房屋建筑工程在合理使用年限内，因各种人为因素使房屋建筑工程抗震能力受损的，或者因改变原设计使用性质，导致荷载增加或需提高抗震设防类别的，产权人应当委托有相应资质的单位进行抗震验算、修复或加固。需要进行工程检测的，应由委托具有相应资质的单位进行检测。
第十七条破坏性地震发生后，当地人民政府建设主管部门应当组织对受损房屋建筑工程抗震性能的应急评估，并提出恢复重建方案。
第十八条震后经应急评估需进行抗震鉴定的房屋建筑工程，应当按照抗震鉴定标准进行鉴定。经鉴定需修复或者抗震加固的，应当按照工程建设强制性标准进行修复或者抗震加固。需易地重建的，应当按照国家有关法律、法规的规定进行规划和建设。
第十九条当发生地震的实际烈度大于现行地震动参数区划图对应的地震基本烈度时，震后修复或者建设的房屋建筑工程，应当以国家地震部门审定、的地震动参数复核结果，作为抗震设防的依据。
第二十条县级以上地方人民政府建设主管部门应当加强对房屋建筑工程抗震设防质量的监督管理，并对本行政区域内房屋建筑工程执行抗震设防的法律、法规和工程建设强制性标准情况，定期进行监督检查。
第二十一条县级以上地方人民政府建设主管部门应当对农民自建低层住宅抗震设防进行技术指导和技术服务，鼓励和指导其采取经济、合理、可靠的抗震措施。
地震重点监视防御区县级以上地方人民政府建设主管部门应当通过拍摄科普教育宣传片、发送农房抗震图集、建设抗震样板房、技术培训等多种方式，积极指导农民自建低层住宅进行抗震设防。
第二十二条县级以上地方人民政府建设主管部门有权组织抗震设防检查，并采取下列措施：
第二十三条地震发生后，县级以上地方人民政府建设主管部门应当组织专家，对破坏程度超出工程建设强制性标准允许范围的房屋建筑工程的破坏原因进行调查，并依法追究有关责任人的责任。
国务院建设主管部门应当根据地震调查情况，及时组织力量开展房屋建筑工程抗震科学研究，并对相关工程建设标准进行修订。
第二十四条任何单位和个人对房屋建筑工程的抗震设防质量问题都有权检举和投诉。
第二十五条违反本规定，擅自使用没有国家技术标准又未经审定通过的新技术、新材料，或者将不适用于抗震设防区的新技术、新材料用于抗震设防区，或者超出经审定的抗震烈度范围的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十六条违反本规定，擅自变动或者破坏房屋建筑抗震构件、隔震装置、减震部件或者地震反应观测系统等抗震设施的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，并对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十七条违反本规定，未对抗震能力受损、荷载增加或者需提高抗震设防类别的房屋建筑工程，进行抗震验算、修复和加固的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，逾期不改的，处以1万元以下罚款。
第二十八条违反本规定，经鉴定需抗震加固的房屋建筑工程在进行装修改造时未进行抗震加固的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，逾期不改的，处以1万元以下罚款。
预测算面积是指在房屋开发建设单位领取商品房预售许可证时，由房地产行政主管部门认可的具有测绘资质的测绘单位按照规划核准图纸或设计变更图纸上标注的尺寸，依据房产测量规范的要求对尚未竣工的房屋预先计算的面积。它是开发商预售房屋面积的依据。
实测面积是指房屋竣工验收后，开发建设单位委托具有测绘资质的房屋测绘机构，依据国家房产测量规范并参考规划图纸、竣工图纸以及预测算数据对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。它是购房人办理房屋所有权证、他项权证、结算物业费用的依据。
换句话说，预测算面积就是购房人与开发商签署买卖合同时的面积，购房人通常是按照预测算面积支付房款的，而实测面积是产权登记面积，即房产证上的面积。当然倒是也有很多人直接买竣工的，这也不例外。要缩小预测算与实测面积的差异，必须先了解其差异的原因，才能避免较大差异的产生，从而减少购房人与开发商之间的矛盾与纠纷。
在实际测量中，预测算面积与实测面积存在差异是必然的，笔者在某市房产测量实际工作的基础上，分析总结了以下几个方面的原因并提出了一些建议及解决办法。
目前，房产测绘主要依据的是2000年8月1日实施的《房产测量规范》(GB /T17986．1－2000、GB/T17986．2－2000)，该规范明确了房屋产权面积的测量要求，是一个原则性和灵活性相对平衡的规范，符合当时经济发展的需要。但在新的形势下，由于房屋建筑风格不断创新，房产测量在个别环节上存在不统一的情况。再加上《房产测量规范》的一些计算规则不够细化，造成了理解不统一，从而使得各地方、各测量单位的计算标准也不统一。
预算与实测是房产测量中两个不同阶段，该市因使用新旧规则造成的面积差异主要有以下几点:
(2) 中空处墙段是否计1 /2 外墙，原做法与规划验收层套区一致，需计外半墙面积，现房产测量中其算法调整为中空部位理解为一层，中空处墙段不计1 /2外墙;
(3) 外墙的分摊方法。原先为计算方便，外墙都是整栋分摊的，现在调整为地下室、架空层、商业服务、裙楼、塔楼分开，按功能多级分摊，多塔楼或多住宅单元者，个塔楼或单元分别分摊。
(4) 原隔层阳台不计面积，现处理办法为: 客厅中空者( 无隔层楼板) 其对应的隔层阳台要计算面积。其他无中空部位的隔层阳台，阳台外沿如无悬挂墙体或横梁者，则不计算面积，反之，则应计算面积。
(5) 原无盖室外梯均按所经过和到达的自然层各层水平投影面积总和的一半计算，而现在的计算规则是分迴旋式和直达式两种类型: 迴旋式的无上盖室外楼梯，按所经过和到达的自然层各层水平投影面积总和的一半计算，无迴旋而直达某一楼层的无上盖室外楼梯按其水平投影面积的一半计算;
(6) 原为单栋服务的物业管理用房作为分摊项分摊至各用户，而现在按该市房地产登记中心的要求，不管该物业管理用房是为单栋或多栋服务均需单列其面积，不能作为分摊项。
(7) 原梯间中空不计面积，现计算规则细化为: 室内楼梯中空部位被楼梯踏步和平台所围合、作为楼梯不可分割的组成部分的，无论中空大小，均应计面积，不围合、有其他使用功能的，楼梯按实际尺寸计算面积，中空部位不计算面积。
针对上述问题，对于技术上规则的改变，若对于面积的影响较大时，应考虑维持原预测算的计算规则，但对于政策上的规则改变( 如上述第6 条) ，就必须按照新规定执行，这样才能通过房地产行政主管部门的审核。
商品房预售面积计算原则上使用报建图，但规划报建图纸往往很粗略，无细化，开发商通常会在报批后重新修改设计，使各项功能更明确、具体。若使用报建图纸进行预测算，势必造成竣工面积与预售面积差异较大。但如果按照后期修改的设计图纸计算预售面积，虽然与实测面积差异不大，且能有效避免开发商与业主的矛盾，但却无从发现报建与实地的差别，失去了房产测量环节对其的监督作用，同时也会造成开发商肆意更改设计，使其经济效益最大化。所以对在预售面积测算时最好还是以报建图纸为准，但在委托测绘时委托单位需要提交齐所有的变更设计通知单，对于较大变更需要提供规划部门的变更批复。目前，该市就是按照此流程操作，避免了较大差异的发生。
施工变更是房屋建筑过程中相当普遍的现象，原则上施工变更须经相关的规划批准方可进行，但目前来说，开发单位未经规划批准而进行施工变更是较为常见的现象。在前言中已经提到房屋预测和实测的测量依据不同，即预测绘依据设计图纸，实测则依据建筑物现状，这就体现了房屋的施工变更对房屋预、实测建筑面积差异的重要性。委托方在提供设计图纸，测绘机构据此预测绘完成并提供房产预测成果报告后，若施工中发生变更，而委托方未及时进行变更测绘，导致房屋建成后的实际状况与预测时所依据的设计图纸不一致，势必会引起房屋的预、实测建筑面积有所差异。
总结起来，由于施工发生变更，从而引起房屋的预、实测建筑面积有所差异的主要因素有以下几种:
(1) 建筑物的总长度和宽度增大或减小，从而引起整幢的建筑面积增大或减小。
(2) 建筑物的外墙体的厚度增大或减小，从而引起整幢的建筑面积增大或减小。
(3) 房屋的使用功能发生改变，如成套住宅、商业服务的使用功能变更为整幢或部分楼层使用的设备用房，从而导致各房屋或部分楼层的房屋的建筑面积的增大。反之，若设备用房变更为成套住宅，那么共用建筑面积相应减小，会导致各房屋的建筑面积减小。
(4) 设备用房的尺寸或分摊范围发生变化，会引起各房屋的建筑面积的变化。
近年来,房地产交易中有关房屋建筑面积的纠纷十分突出。现实中,开发商与业主之间的矛盾以及开发商与管理机构之间的纠纷仍经常发生。房屋共有建筑面积是房屋建筑面积的重要部分,该面积的计算与分摊是否正确,直接影响房屋建筑面积的准确性。由于在房屋建筑面积的具体测算过程中存在着与《房产测量规范》规定理解上的一些偏误,给测算工作带来了一定的麻烦。房产测量政策性和技术性强，精确度要求高，切实做好房产面积测算工作，关系到人民群众财产利益、关系到地方管理部门的形象，甚至关系到房地产市场的健康持续发展。
房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和，分为房屋建筑面积预测算和房屋建筑面积实测算两类。房屋建筑面积预测算主要依据规划批准后的设计图在图上采集数据形成计算成果，其成果主要用于在房屋预售签订买卖协议时约定价款；实测算是在房屋竣工后对房屋的特征信息进行实地采集计算，其测算成果为房屋管理提供基础数据。
房屋产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。一般地，房屋产权面积由房屋实测建筑面积经房地产行政主管部门登记确权认定后转变而来。房产面积计算是一种比较复杂的应用型实践型工作，对政策性要求较高而对技术性要求相对较低。其计算的一般原则为:
1、房屋必须有合法手续。房产测绘作为法定测绘，其测绘成果被产权登记机关使用后即产生法律效应，因此房屋必须有合法的手续。
3、变更测量中，建筑物扩建、改建不涉及原建筑共有建筑面积分摊计算的，测绘单位仅对扩建或改建部分建筑进行测算。
1、《房产测量规范》（GB／T17986.1- 2000，国家质量技术监督局2000年2月，以下简称《规范》），适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。与此相似的是2005年7月1日正式实施的国家标准《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353— 2005)》，它适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。
2、建设部房地产司《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号,简称74号文）；各地《房屋建筑面积测算实施细则》、《中华人民共和国物权法》（全国人大 2007年3月，简称《物权法》）等；用于建筑工程造价、工程预决算和工程量统计的适用《建筑工程建筑面积计算规范》；规划部门的规划报建批准面积因其作为房屋产权发证的重要依据，其计算应以《房产测量规范》为准。
根据《房产测量规范》的规定,我国建筑面积测算一律以中误差作为评定精度的标准,以2倍中误差作为房屋建筑面积测量的最大限差。不同的城市可根据当地实际情况执行不同的精度标准，但对同一个城市而言，精度标准应是一致的。 2、房屋部分建筑面积的计算
以下都是平时工作中所遇到的，妥与不妥之处，仅代表个人的看法，供学术理论研究时探讨。
《规范》中对阳台的定义，供人们休息或晾晒衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡空间。并规定，封闭的阳台按全面积计算，不封闭的阳台按一半计算面积。
阳台的形式多种多样，从使用功能上，阳台可以划分为生活阳台和服务阳台。这是最基本、也是最基础的划分方式。生活阳台一般供人们休闲、赏景、晾晒衣物、养花种草，多与起居室相连，理论面积不应低于2.5平方米。服务阳台兼具洗衣、贮藏等功能，与厨房或餐厅相连，使用面积不应低于1.5平方米。不少面积较小的户型把与厨房相连的服务阳台当做炒菜操作间使用，区分了油烟区与无油烟区，也使原本窄小的厨房空间不那么拥挤。然而，有的地方阳台，长宽的设计并不十分合理。比如，长度为1米，宽度仅为0.4米，虽说是阳台，但这样的阳台基本无法方便人们生活使用，又占了一定的建筑面积，可以说是虽合法而不能合理。
所以，为了保证人们生活中晾衣、休息等基本要求，各地可根据实际需求，加入一个对阳台尺寸或者面积要求的标准，尽量满足人们生活的需求，确保各个功能区都能物尽其所用。
为了技术的需要，很多地方出现了夹层，那夹层及楼梯是否计算建筑面积呢？有的人说夹层楼梯也应计算建筑面积，如果是这样，总建筑面积和公共分摊面积都不变，那么分摊系数也基本不变。试问，夹层还有存在的必要吗？这样一来，夹层可能会成为一种漏洞，因为通常的夹层层高都比自然层低，虽然大于2.20m，但远小于自然层的2.80m或者2.90m。差距少则20cm，多则有60cm，对于建筑商来说，这绝对是相当大的成本。
《城市测量规范》和《房产测量规范》中都有明确的规定，夹层层高在2.20m及以上的要计算建筑面积，楼梯则按自然层计算。而穿越夹层的楼梯，夹层不使用的，位于夹层的楼梯间不计算建筑面积。对于夹层的确认，应具备三个条件：1、建在自然层之间。2、经过规划部门的批准。3、层高大于等于2.20m。既然说是建在自然层之间，那肯定的一点就是，夹层不属于自然层， 而楼梯又是按自然层计算的，所以楼梯不应该计算面积。在房产测量中都涉及到公共面积的分摊，楼梯属于公共分摊面积，这样一来总建筑面积就会变大，而公共分摊面积不变，直接导致分摊系数变小，每户分摊面积都变小了，产权面积因此变小。
随着测绘事业的进一步发展，其理论、方法都将日益完善。而新的规范的出台，最大限度的保护了消费者的合法权益,减少了因面积计算不符而产生的纠纷,也使得房屋建筑面积的计算更加客观、公正、合理、合法。bck体育官网入口这将会有效的减少竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算的差异，提高了办事效率，同时对提升政府形象和改善房地产市场环境也具有很大的促进作用。
[1]中华人民共和国国家标准房产测量规范GB/T17986.1 [M] .北京：中国标准出版社，2000
现代化的城市发展促进人们生存环境和生活面貌的改变，城市大建设中房屋建筑业发展迅速，但是有限的城市空间和城市土地中建造房屋，既要保证工程规划设计的合理，同时又要保证房屋建设使用的安全。针对房屋建筑安全问题，在实际的施工建造中需要采用一定的技术方法做好安全管理和安全鉴定工作，并根据房屋建筑安全管理及房屋安全鉴定中容易出现的问题，总结和制定出有效的问题解决方法，提高房屋建造的实际使用效益。
房屋工程项目在施工建造中由于使用方向和建造目的不同，在施工中应用的技术手法和施工材料也不同，若这两者出现应用偏差或工程技术人员在施工中出现操作失误，将导致房屋工程隐患存在，影响后期房屋建筑的使用安全。例如，在房屋建筑规划中工程设计人员由于专业基础有限，在房屋工程设计中缺乏实际经验，一味按照工程合同和相关文件要求设计房屋建造内容，对现场施工各要素把握不当，导致房建工程施工难度增加[1]。工程设计人员在房屋建造中没有做好地基工程的勘测和规划，在房屋外形构造上一味追求美观性，致使房屋建设的质量安全系数和抗震等级等均难以达标。在此过程中对房屋建筑项目进行安全管理和安全鉴定能够及时发现和排除安全隐患，降低房屋安全事故的发生率。
建筑工程类型不同，在施工建造中应用的技术方法和建筑材料类型也不同，因而对建筑项目的建造质量和使用安全影响度也不同。房屋工程在建设后投入使用，由于时间或外部环境、人工活动等影响，容易造成多种不同的房屋质量安全问题，这就要求工程建设人员在实际的施工建设中采用先进的基础手段做好预后处理，针对房屋工程项目容易出现的材料老化问题和空间结构问题，预留改建空间。对房屋建筑进行安全管理和安全鉴定是从房屋建筑实际的使用效益出发，及时发现、管理、控制和解决房屋建造使用中容易出现的安全问题和质量问题，这有利于更好的发现施工过程中存在的技术不足问题，能够在一系列的房屋施工问题分析和解决中不断提高房屋建筑施工水平和技术标准[2]。
房屋建筑工程在安全管理与鉴定中关于砌体结构的检验属于基础性的检验内容，在房屋施工建设中，砖砌结构比较常见，对其进行现场检验，需要重点检查砌体结构中建造使用的砂浆材料是否具有合格的抗压强度。房屋建筑砌体结构砂浆的抗压强度直接关系到工程项目的使用稳定性，在安全鉴定与管理中需要与工程设计诸要素结构，运用科学方法和先进的仪器设备获取其检测数据，并在参数分析和数据计算中获取最终安全鉴定结构。在普检程序中一般每1000平方米检测一个构件，选样在每2000平方米一个。当房屋建筑的砌体结构出现延期复检时仍需要按照相关执行标准进行安全测定，对于房屋建筑结构殊的空间位置包括地下室、首层和底层等，检查鉴定工作需要更加细致、检查程序需要更加规范。
房屋工程项目在建造过程中需要通过大量、多种不同型号的钢筋材料的使用，保证项目框架的基本稳固性，钢筋在绑扎中需要与混凝土施工等结构，进一步提高房屋抗压强度，保证建筑施工的安全、稳定性。在房屋建筑安全管理与安全鉴定工作中要重视起钢筋材料使用和钢筋结构应用的质量安全检验工作。房屋建筑结构的安全稳定性受钢筋使用数量、绑扎位置和粘接方式的影响较大，大型房屋建筑项目中浇筑混凝土需要测定钢筋实际使用数量和质量是否符合工程标准。一般在建成构件后可以应用雷达探测器和电磁传感器等进行钢筋焊接测验，了解钢筋变形和绑扎位置变化情况。一级全焊透焊缝中抽取检验的钢筋试样数量应该在50%及以上，二级不全焊透焊缝中抽取检验的钢筋试样数量应该在10%及以上。
房屋建筑施工中使用的混凝土材料，其基本性能包括抗压强度等对房屋建筑安全系数和质量稳定等级具有重要影响，因而房屋建筑安全安全中需要重点做好混凝土构件抗压强度的鉴定和检验，常用的鉴定方法有钻芯法和回弹法。应用钻探设备对混凝土构件进行钻芯取样能够更加准确和直观的测定混凝土抗压强度，但是在此过程中需要重点防止破坏混凝土构件结构，控制好钻探设备的使用[3]。而在回弹法测定中则是对混凝土表面回弹高度应用回弹仪进行鉴定，了解其材料弹性强度，在这种回弹高度的测定中能够更加准确的计算和获取混凝土构件压缩极限，从而为房屋建筑工程建设中混凝土施工提供技术参考，保证房屋建造的有效性。
房屋建筑是基础性的民生工程类型之一，在实际的规划设计和施工建造中需要保证其建造质量，为人们的居住使用安全提供基本保障。房屋建筑工程中容易出现的技术问题、材料问题等，均需要在实际分析的基础上采用科学方法和先进仪器设备做好建筑安全管理及质量安全鉴定工作，减少房屋建造和使用安全事故发生的几率，促进现代房屋建筑业的进一步发展。房屋工程在规划设计和建造过程中通过建筑安全鉴定与管理，能够更加直观的发现建筑质量问题，应用先进的施工技术予以及时的补救能够保证和提高房屋建筑的后期使用质量。实施房屋建筑安全管理及房屋安全鉴定是房屋建筑工程施工技术和管理技术进步的体现，同时也是保证房屋建筑工程质量和使用安全的重要途径之一。
[1]毛裕国.现代房屋建筑地基基础工程施工技术[J].工程技术研究,2016,(6):37.
具备安全性、可靠性、适应性、功能性、美观性等是房屋建筑质量的综合体现，特别是商品房的建筑质量一直以来都是人们关注的焦点问题，它不仅关系到项目投资能否成功就，更加关系到项目建成后直接参与到人们的日常工作和生活中去。随着建筑科技的不断发展，使先进的新施工技术得到推广，新建筑设备、建筑技术的应用，房屋建筑质量得到了较大的提升，但是其中仍然存在着较多的问题，如墙体抹灰空鼓脱落、管道渗漏、墙体裂缝、墙体渗漏等，严重的甚至还存在房屋倾斜倒塌等安全事件的发生。这不仅为消费者带来诸多工作或生活上的不便，造成了安全与经济损失，同时可能激发消费者对房地产开发企业矛盾，甚至出现一些过激的争端事件就，给房地产企业的形象与声誉产生严重的影响。因此，在房屋建筑质量的管理中引入全面质量管理思想，在确保房屋建筑质量中有着显著的现实意义。
房屋建筑质量在房地产开发领域可以概括为两个方面，即建筑工程质量与房地产开发企业工作质量。
其主要涉及到三个方面，即房屋建筑的功能性、可靠性、舒适性与适应性，是建筑产品应具备的满足用户使用和居住的特性总和。
1、房屋建筑的功能性包括了建筑产品的保温、隔热、抗震、抗渗与隔音等一般功能，同时也包括了耐磨、耐酸与防辐射的特殊功能，而房屋建筑的美观整洁与合理布置也是用户所追求的。
2、房屋建筑的可靠性在于安全性与使用寿命，建筑房屋的安全性是最突出的一项质量要求，若房屋建筑缺乏安全性将对人们的安全与财产造成损失，例如房屋抗震性差容易导致房屋易发生倒塌等。
3、房屋的舒适性是说住宅建筑在面积、户型上都有一定的要求，使各功能空间分区明确和合理有效安排，使用率高，并且各功能的空间有适宜的尺度和比例，方便家具设备的布置和人的活动，同时也要保证各功能空间的相对私密性。另外，各功能空间要采光充足，通风良好，并体现一定的艺术性和超前性
4、适应性是指房屋需要满足不同使用者的需求，也是人们选择房屋时的一个重要考虑因素，包括房屋的日照、通风采光条件、卫生环境条件、交通便利以及设施配套等因素。
该工作质量是房地产开发企业在技术、管理及服务工作上提高工程质量的程度，该工作质量在企业所有的技术、施工与经营活动中进行体现，并综合反映各层次、各方面的工作。建筑工程质量与房地产开发企业工作质量在概念上意义虽然有所不同，但是两者之间却又相互联系，即工作质量是建筑工程质量的基础与保证，而建筑工程质量则是工作质量的综合反映。
质量保证体系是以保证与提高房屋建筑质量为目的，能够为用户在房屋建筑质量方面提供担保，包括质量可靠与正常使用的担保等。房地产开发企业应加强对质量保证体系的建立与完善，可以利用ISO9000族标准，运用要素管理，运用《质量手册》这纲领性文件和程序文件及业务证书的质量保证体系作用，贯穿包括房地产策划、规划设计、建造和服务等各阶段，其主要内容包括以下五点：
（一）确立房屋建筑质量管理的方向与质量目标，如对产品合格率、有优良工程比例与质量水平进行计划。
（二）建立并健全综合性的质量管理部门和设置专职质量管理机构，对企业各级、各部门的质量管理进行监督和负责企业质量检验。
（三）建立严格的质量责任制，对企业各部门、岗位、职工的质量管理任务、责任与权限进行规定，并采取考核机制对员工做到奖罚分明。
（四）、建立起灵敏的信息反馈系统，由于房屋建筑质量与用户对房屋建筑的使用均会产生大量的质量信息，而这些信息则是所有质量管理的依据，通过内部与外部信息反馈系统的建立，特别是规划设计、施工建设阶段的质量信息的及时收集，由助于质量问题的及早发现和解决。
（五）促进质量管理业务的标准化，针对反复大量出现的质量通病问题需要进行及时的分析和分类归纳，进而形成一套实用的质量控制标准，作为企业职工行为准则纳入规章制度，从而促进质量管理的标准化、专职化与规格化，提高质量管理效果。
全面质量管理是指为保证房屋建筑的质量，为用户提供满意的房屋与服务，房地产开发企业根据工程项目质量的要求，运用现代科学和管理技术的成果，将革新技术和应用数理统计等科学方法结合起来，在对产品建设过程各因素的控制下，建造出用户满意的优质工程产品的一套科学管理方法，是对全套的质量管理体系、管理方法进行运用。全面质量管理是全过程与全员参加的质量管理，并将质量管理范围由施工质量管理向前向后进行扩展与延伸。可以归纳为三个方面的管理，即施工前质量管理、施工过程质量管理与使用中的质量管理。
施工前的质量管理又分为设计阶段的质量管理与施工准备的质量管理。设计阶段的质量管理主要包括了市场调查、产品开发与设计等。其中市场调查是房地产开发公司提供适合市场建筑产品的关键，有关调查显示，2012年～2014年，我国商品房屋销售数量增加，同时有待销售的商品房屋数量也日益增加，“有人无房住、有房无人住”的现象比较严重，导致这一现象的原因除了房屋建筑价格以外，开发企业市场定位不合理，缺少市场分析，无法提供消费者需要的房屋也是重要的原因，这些原因归咎到底也是一种质量不合格。由于房屋建筑属于价值大、使用时间长的一种商品，因此房地产开发企业在进行房屋建筑的开发时，需要有一定的超前意识，立足于现状对未来进行考虑，做出准确的市场定位。合适的设计也是房屋建筑质量的一个关键因素，设计的先天不足后天很难进行弥补，由房屋设计原因造成的质量事件占有极大的比例，所以需要在充分市场调查下，结合消费者的需要进行房屋建筑的设计。从经济角度来看，选定合适的设计方案是房屋建筑质量最佳水平的体现。我国的人均收入还比较低，不同地区存在较大的差距，居民的购买力严重不足，因此房地产开发商需要根据居民的购买力对房屋进行合理的设计，同时，需要对设计过程进行严格的把关，从而保证房屋的设计质量。例如中山某镇区的一个高层拆迁安置住宅项目，通过与社区合作，共同协调研究解决农民普遍不愿意住单元式商品房住宅的问题，在项目合理总体规划布局、优化户型设置、人性化的园林环境、完善设施配套、方便交通出行等多方面做了大量的前期准备工作，改变了农民占用宅基地盖房的传统居住思维，使该社区的拆迁安置工作能顺利进行就，也很大程度上节约土地。
施工准备的质量管理，是对各种设备、bck体育官网入口技术和组织施工建设等准备过程的管理，施工前的各项准备工作包括了设计图纸、设计资料的审查，技术交底与图纸会审，熟悉建筑安装工程质量评定标准与验收规范，对施工队进行资格和综合实力审查，组织质量验收。同时对原材料、辅助材料与办成品的质量进行控制，包括材料的验收、检测与存储等。此外，需要根据项目施工建设的进度做好设备与工具的供应准备。
施工过程的质量管理是房屋建筑质量管理和建筑质量的基础。根据工程类型、规模和特点，选择符合资质条件和企业质量管理好的施工企业，并严格控制不得超越经营范围。在施工过程中需要根据设计要求，对原材料进行选择，并对施工工序与施工技术等进行优化，在预定工期与投资额内顺利完成房屋建筑的施工。质量管理主要包括科学的组织施工，严格按照设计图纸、施工组织设计、操作规程与验收规范进行施工，并对工期进度、施工成本与费用等进行管理。同时根据质量标准和安全标准，进行施工质量的自检、互检、专检等验收工作，上道工序验收合格后方能进行后续的施工。此外，可利用数据统计方法对质量问题产生的原因与规律进行研究，形成质量控制的基础数据库，从而为实现对质量问题控制提供有力的依据。
房屋建筑的交付后的使用质量，是全面质量管理的出发点与落脚点，售后或交付使用中的服务质量也是影响购房者积极性与开发商声誉与形象的关键。房屋建筑使用中的质量管理，可从三个方面来进行：
（1）开展广泛的技术服务和宣传，普及房屋建筑一些基本的知识，使用户对房屋的使用与维修能够有一定的了解，从而能够对房屋进行正确的使用与维护，延长使用寿命；开发商和施工承包商都应及时对房屋售后所出现的质量问题进行妥善处理，各自承担相应的责任。
（2）实行房屋售后和使用信息回访，对房屋使用效果与用户要求进行调查回访，检验规划、设计、施工等设计开发建设等多方面工作的质量，收集整理用户的反馈意见，作为改进今后房屋建筑质量的依据。
（3）加强前期物业管理工作，物业管理公司要提前参与到房屋的验收工作中来，使其能提出从物业管理角度出发的房屋建筑质量需求，为提高房屋建筑的质量提供建议，并为后续房屋物业管理工作奠定基础。例如中山市某镇区龙山公园旁的一个高档商住小区，物管公司已在工程施工验收前就派驻有经验的物管管理人员参与各项验收工作，针对灯光设备节能、设施管理等方面提出宝贵意见，为日后提供优质物管服务打下基础。
本文通过从全面质量管理角度对房屋建筑质量的管理进行了系统的分析，提出房屋建筑质量的全面质量管理可以从施工前质量管理、施工过程质量管理与使用中的质量管理三个方面来实现；建立和完善质量保证体系，可以促进房屋质量的进一步提升，为用户提供舒适、适用的房屋，保障了用户的财产安全，提升房地产开发企业形象与声誉，为可持续发展提供了有力的依托。
[1] 傅少辉，李保华，冯美芹.房屋建筑的质量管理措施解析[J].科技创新导报，2013，（15）